SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

Transkript

1 TVANGSADMINISTATION AF AFDELINGERNE A F S Æ T T E L S E A F K U R A T O R E R N E Advokat Henrik Qwist hq@svega.dk J.nr SVEJGAARD GALST QWIST Advokataktieselskab CVR nr Gammel Strand København K Tlf Fax

2 ALMENBOLIGLOVEN TILSYN MED ALMENE BOLIGORGANISATIONER Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med de almene boligorganisationer, jf. almenboliglovens 164, stk. 1. Kommunalbestyrelsens reaktionsmuligheder som tilsynsmyndighed for almene boligorganisationer er reguleret i almenboliglovens 165. Udgangspunktet er, at kommunalbestyrelsen kan meddele påbud, som skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af den almene boligorganisation og dens afdelinger i overensstemmelse med de gældende regler, jf. almenboliglovens 165, stk. 1. Derudover kan kommunalbestyrelsen udpege en forretningsfører til midlertidig at overtage boligorganisationens administration, jf. almenboliglovens 165, stk. 2. Ydermere kan kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde udpege en midlertidig forretningsfører, der varetager de funktioner i boligorganisationen eller i en af afdelingerne, som i henhold til vedtægterne er tillagt boligorganisationens og afdelingernes ledelse, jf. almenboliglovens 165, stk. 3. Det mest vidtgående tiltag er indsættelse af en midlertidig forretningsfører efter almenboliglovens 165, stk. 3. Bestemmelsen i almenboliglovens 165, stk. 1, er ændret ved L , hvor det blev præciseret, at kommunalbestyrelsen kan udstede konkrete påbud til en boligorganisation. Lovændringen skete, da Folketingets Ombudsmand i en redegørelse af 10. marts 2003 havde rejst tvivl om, hvorvidt kommunalbestyrelsen havde hjemmel til at udstede retligt bindende påbud. Ændringen indeholdt dog ingen ændring af det hidtidige forudsatte anvendelsesområde for bestemmelsen. De øvrige bestemmelser i almenboliglovens 165 svarer til de tidligere bestemmelser i boligbyggerilovens 18, stk. 2 og stk. 5. Disse bestemmelser blev indsat i boligbyggeriloven ved dennes vedtagelse i 1983, hvor de på dette tidspunkt var i 18, stk. 1 og 2. Indsættelse af en midlertidig forretningsfører ændrer ikke på kommunens tilsynsforpligtelse efter almenboliglovens 164, men denne vil nu blot være rettet mod den midlertidige forretningsfører. Kommunalbestyrelsens beslutninger efter almenboliglovens 165 om, hvornår det er påkrævet at reagere og på hvilken måde der skal reageres hviler på et skøn. Kommunalbestyrelsens skøn er i udgangspunktet frit, men skal naturligvis overholde de almindelig forvaltningsretlige regler. 2

3 Der gælder et almindeligt proportionalitetsprincip for offentlige myndigheder, hvilket indebærer, at det er det mindst indgribende tiltag, som skal anvendes, i det omfang dette er tilstrækkeligt til at opfylde formålet med indgrebet. RANDERSEGENS BOLIGFORENING Siden tidspunktet for afsigelse af konkursdekret den 8. december 2011 har Randersegnens Boligforening været ledet af kuratorerne advokat Christian Jul Madsen og advokat Poul Resen Stenstrup. Der har således ikke været nogen beboerdemokratisk ledelse af boligorganisationen i form af organisationsbestyrelse og repræsentantskab, da ledelsen på dette tidspunkt blev overtaget af kuratorerne. Dette indebærer, at kuratorerne har varetaget administrationen og ledelsen af afdelingerne i Randersegnens Boligforening. Afdelingerne er ikke erklæret konkurs. Den daglige administration er foregået i samarbejde med DAB og Randers Bolig. Afdelingerne er ikke selvstændige juridiske enheder, men en del af boligorganisationen, jf. Højesterets dom U H. På den anden side er afdelingerne særskilte økonomiske enheder, som er uafhængige af boligorganisationen og de andre afdelinger, dette betyder, at afdelingerne ikke gik konkurs sammen med Randersegnens Boligforening. Kuratorerne agerer i relation til ledelsen af og administrationen af afdelingerne efter reglerne i almenboligloven, og er dermed forpligtet til at overholde og drive afdelingerne i overensstemmelse med disse regler. Dette må naturligvis indebære, at kuratorerne i denne funktion er underlagt Randers Kommunes tilsynspligt efter almenboliglovens 164. Derimod er kuratorerne i relation til afvikling af Randersegnens Boligforening, underlagt reglerne i konkursloven og skifterettens afgørelser. I denne del af sagen og selve afviklingen af hovedorganisationen har konkurslovens regler forrang, og dermed er konkursboet ikke underlagt samtlige regler i almenboligloven, jf. driftsvejledningen pkt. 22.3, som dog omhandler likvidation af en afdeling, men hvor det anføres, at likvidation af en insolvent afdeling kun kan ske gennem konkursbehandling efter reglerne i konkursloven. Modsat er almenboligloven stadig i forhold til kuratorernes opgaver i relation til afdelingerne lexspecialis, hvorfor i tilfælde af regelkonflikt, vil reglerne i almenboligloven gå forud for reglerne i konkursloven. 3

4 BESLUTNING OM INDSÆTTELSE AF MIDLERTIDIG FORRETNINGSFØRER Det er ikke i almenboligloven foreskrevet hvilke betingelser, som skal være opfyldt for, at kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om indsættelse af en midlertidig forretningsfører, eller hvorledes en sådan beslutning skal gribes an. Statsforvaltningen Midtjylland har sin udtalelse af j.nr /41 i sagen om Samsø Kommunes beslutning om at indsætte en midlertidig forretningsfører i Samsø Ældreboligselskab, jf. almenboliglovens 165, stk. 3, udtalt, at i mangel af særlige regler for hvorledes en beslutning efter almenboliglovens 165, stk. 3, skal gennemføres, gælder de almindelige forvaltningsretlige krav til en forvaltningsmyndigheds afgørelse. I den forbindelse udtalte Statsforvaltningen følgende: Udpegning af en midlertidig forretningsfører skal tjene til at opfylde de formål, kommunalbestyrelsen skal virke for med sit tilsyn. Den skal altså tage sigte på at sikre forsvarlig og lovlig drift af en boligorganisation. Udpegning af en midlertidig forretningsfører er et væsentligt indgreb i det beboerdemokrati, som er et bærende element i lovgivningen om almene boliger. Det gælder i hvert fald ved udpegning af en administrator, der skal overtage ledelsesfunktioner i en boligorganisation. Derfor må kommunalbestyrelsen nøje overveje, inden den skrider til en sådan beslutning, om den er tvingende nødvendig til opnåelse af de tilstræbte formål, eller om mindre indgribende foranstaltninger må antages at kunne føre til løsning af de foreliggende problemer. Der kan herved henvises til det forvaltningsretlige proportionalitetsprincip. Før en forvaltningsmyndighed træffer en myndighedsafgørelse skal den i nærmere angivne tilfælde høre parten eller parterne i sagen, jf. forvaltningslovens kapitel 5. I en beslutning om at indsætte en midlertidig forretningsfører tjener dette dels til sikring af, at der er fornødent behov for beslutningen, jf. foranstående om proportionalitetsprincippet. Og dels tjener det til beskyttelse i muligt omfang af beboerdemokratiet. Det må antages, at en beslutning om at sætte beboerdemokratiet ud af kraft for en periode skal meddeles til dem, beslutningen vedrører. Det kunne efter statsforvaltningens opfattelse være de eventuelt eksisterende beboerdemokratiske organer, hvis adfærd har givet anledning til beslutningen, eller beboerne i boligerne. Beslutningen skal efter omstændighederne begrundes, jf. kapitel 6 i forvaltningsloven. Dette indebærer altså, at der skal være tale om en saglig begrundet beslutning fra kommunalbestyrelsens side, der skal gennemføres parthøring forud for beslutningen, og beslutningen skal begrundes. 4

5 SAGLIG BEGRUNDELSE Beslutningen om at lade afdelingerne tvangsadministrere og dermed afsætte kuratorerne kan være begrundet af følgende forhold: Interessekonflikt retssag mod Randers Kommune tilsynspligt Kuratorerne har som led i behandlingen af konkursboet truffet beslutning om at sagsøge Randers Kommune for tilsidesættelse af tilsynspligten med Randersegnens Boligforening forud for konkursen. Kuratorerne vil dermed kræve underskuddet i konkursboet kreditorernes tab dækket af kommunen. Der er i den forbindelse en naturlig konflikt mellem kuratorerne og Randers Kommune. Kommunen skal fortsat og trods retssag varetage tilsynet med afdelingerne i Randersegnens Boligforening under konkurs. Kommunens sagsbehandlere vil således skulle samarbejde med kuratorerne om bl.a. den daglige administration, afdelingernes overgang til nye boligorganisationer, helhedsplaner mv. samtidig med, at en restsag om netop dette tilsyn verserer for Vestre Landsret. I denne situation vil der ikke være den fornødne gensidige tillid, som gør det muligt, at kuratorerne i retssagen kan varetage kreditorernes interesser, og samtidig skulle kunne varetage afdelingerne og lejernes interesser. Kuratorerne vil være i en uhensigtsmæssig dobbeltrolle. Kuratorernes opgave er at søge at skaffe så mange penge til boligorganisationen Randersegnens Boligforening under konkurs herunder fra de enkelte afdelinger, mens afdelingerne naturligvis har den stik modsatte interesse at midlerne skal blive i afdelingerne. Advokat Christian Jul Madsen har oplyst, senest på telefonisk kreditormøde fredag den 18. januar, at stævning mod kommunen vil blive indleveret til retten i slutningen af januar eller begyndelsen af februar i år. Samtidig oplyste advokat Poul Resen Steenstrup på samme telefonmøde, at kuratorerne endvidere mener, at også Randers Bolig har handlet ansvarspådragende overfor Randersegnens Boligforening, hvorfor kuratorerne tillige vil udtage stævning mod Randers Bolig. En nærmere begrundelse herfor vil fremgå af et ansvarsnotat, som kuratorerne senere vil udsende. En retssag mod Randers Bolig vil tilsvarende gøre kuratorernes samarbejde med Randers Bolig endog meget vanskelig. Ydermere så har kuratorerne utvivlsomt ikke erfaring inden for det almene boligområde, hvorfor det ligeledes er hensigtsmæssigt, at de afsluttende opgaver varetages af personer, som har erfaring og kompetence inden for det almene boligområde. 5

6 Randers Kommunes beslutningen om at tilbagekalde afdelingssammenlægningerne Randers Kommune traf beslutning om at tilbagekalde godkendelse af afdelingssammenlægningerne den 18. juni Der har fra kuratorernes side ikke været en klar stillingtagen til denne beslutning, og særligt i forhold til at følge beslutningen og dermed genopdele afdeling 01 i de oprindelige afdelinger. Kuratellet har i relation til Østjydsk Banks advokat Erik Nyborg ikke klart tilkendegivet, at tilbagekaldelsen af afdelingssammenlægningerne accepteres/anerkendes. Således har advokat Erik Nyborg gentagne gange henvist til, at kuratellet ikke vil efterkomme kommunens afgørelse. Kuratorerne har ikke reel mulighed for ikke at følge Randers Kommunes beslutning, medmindre de retligt vil prøve beslutningens gyldighed. Dette har kuratellet ikke gjort, hvorfor de er forpligtet til at følge beslutningen. Randers Sports College Kuratorerne ønsker ikke at medvirke til lovliggørelse af brandforanstaltningerne i Randers Sports College på trods af, at de manglende forhold er vilkår i byggetilladelsen og vedrører brandmæssige forhold og dermed i princippet beboernes sikkerhed. I den forbindelse bemærkes det, at Statsforvaltningen Midtjylland i udtalelsen nævnt ovenfor, angiver følgende: Men om fornødent vil det være en forpligtelse for kommunalbestyrelsen at anvende de retlige midler, den efter loven har til sin rådighed. Efter statsforvaltningens opfattelse må kommunalbestyrelsen være særligt opmærksom på sin pligt til at skride virksomt ind, hvis der i en sag er begrundet risiko for menneskers liv og helbred eller lignende. Det gælder i særdeleshed hvis et sådant forhold er konstateret af en dertil kompetent anden myndighed. Derudover mangler kuratorerne forsat at udarbejde byggeregnskab for Randers Sports College. Kuratorerne har endnu ikke har fået udarbejdet eller i øvrigt foretaget tiltag til at få udarbejdet dette. Ydermere har sagen om Randers Sports College slet ikke haft kuratorernes opmærksomhed på trods af, at det er en støttet afdeling. Sædvanlig administration Kuratorerne har som administratorer og ledelse for afdelingerne i Randersegnens Boligforening det overordnede ansvar for afdelingerne. For regnskabsåret 2011, som afsluttedes den 31. december 2011 er der fortsat ikke udarbejdet årsregnskaber på trods af, at fristen for indlevering i princippet var den 1. juli 2012, jf. driftsbekendtgørelsen 71. Der mangler fortsat udarbejdelse af bl.a. ledelses- og revisionspåtegning. 6

7 Der er heller ikke udarbejdet endelige budgetter for 2013, hvorfor det ikke har været muligt at varsle lejeforhøjelse for lejerne pr. 1. januar Ydermere er der ikke løbende sendt beboerorienteringer, således at lejerne har mulighed for at følge med i udviklingen og fremdriften mod en løsning. Endvidere ønskede kuratorerne ikke at arrangere og medvirke på beboermøderne i marts og april Endeligt har kuratorerne ikke taget initiativ til oprettelse af beboerdemokrati i afdelingerne, og har tilsyneladende ingen interesse i at få oprettet beboerdemokrati, således at lejerne i afdelingerne kan få indflydelse på overgangen til en ny boligorganisation. Administrationsomkostninger Der er mellem kuratorerne og DAB indgået en samarbejdsaftale, som indebærer, at DAB overordnet står for den daglige administration af afdelingerne omfattende udlejning, opkrævning af leje, vedligeholdelse af ejendomme, bygningsgennemgang og økonomistyring. Dette daglige administrative arbejde forgår i samarbejde med Randers Bolig og udføres af medarbejdere i Randers Bolig og fra Randers Boligs kontorer. Det arbejde, som DAB varetager for kuratorerne som led i administrationen og ledelsen af afdelingerne, omfatter alle de opgaver, der almindeligvis er hos en forretningsfører. Det er således vanskeligt konkret at beskrive hvilke sædvanlige administrative opgaver, som kuratorerne har varetaget i perioden siden konkursen. Som forholdene er på nuværende tidspunkt kan de tilbageværende problemstillinger i afdelingerne fuldt ud varetages af en almen administrationsorganisation, og der er således ingen begrundelse for at opretholde de høje administrationsomkostninger, som er forbundet med, at der benyttes advokattimer/honorar på opgaver, som en almen administrationsorganisation, som DAB, kan håndtere på egen hånd. Der er regler for, hvorledes administrationen af almene boligorganisationer skal honoreres, og administrationen skal være forsvarlig efter rationelle metoder samtidig med, at forvaltningsudgifterne skal holdes på det lavest mulige niveau, jf. driftsvejledningens pkt. 7. Derudover er det i vejledningen angivet, at kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed altid kan gribe ind over for et administrationsbidrag, den generelt eller konkret finder for højt. En kommunalbestyrelse vil endvidere have mulighed for at fastsætte et normtal for administrationsbidraget, afpasset efter konkrete forhold. Der skal ved budgettering af administrationsbidrag budgetteres så kostægte som muligt. Afdelinger i drift betaler administrationsbidrag til boligorganisationen for administrationen. Administrationsbidraget fastsættes af boligorganisationens bestyrelse, således at de samlede administrationsudgif- 7

8 ter til driftsadministration dækker boligorganisationens udgifter til driftsadministration bortset fra eventuelle udgifter til byggesager, jf. driftsbekendtgørelsens 29, stk. 1. Administrationsbidraget kan enten fastsættes, som et beløb der er lige stort pr. lejemålsenhed i drift, jf. driftsbekendtgørelsen 30, stk. 1. Alternativt kan administrationsbidraget fastsættes som grundbidrag for en grundydelse, som omfatter en grundlæggende forsvarlig administration og så kan der betales tillægsbidrag for tillægsydelser. Tillægsydelserne kan tilbydes til og vælges af afdelingerne. Grundbidraget fastsættes også som et beløb der er lige stort pr. lejemålsenhed, jf. driftsbekendtgørelsen 30, stk. 2. Afdelinger under opførelse betaler byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter til boligorganisationen for byggesagsadministrationen, jf. driftsbekendtgørelsen 31, stk. 1. Det følger dog af driftsvejledningen pkt , at der ikke er fastsat noget maksimumsbeløb for størrelsen af administrationsbidraget for afdelinger i drift. De foreløbige afsatte udgifter til administration af afdelingerne, er af kuratorerne opgjort til timer i perioden fra 8. december 2011 frem til den 30. oktober Det samlede anslåede beløb er dog ikke oplyst. Kuratorerne har ikke været villige til at give oplysninger om deres honorarer for administration af afdelingen, på trods af at disse oplysninger gentagne gange er efterlyst fra vor side. Til brug for Landsbyggefondens udbetaling iht. garantiordningen er der i juli 2012 udarbejdet en opgørelse over særudgifter i afdelingerne omfattende honorar til kuratellet og DAB. Der i den forbindelse afsat kr (formodentligt inkl. moms) til kuratellet i perioden fra februar 2012 juni Der er i alt lejemål i Randersegnens Boligforening, hvilket svarer til et administrationsbidrag i forhold til kuratorernes honorar på kr pr. lejemål for 5 måneder. Derudover er der honorar til DAB, som fra januar 2012 december 2012 udgør kr inkl. moms, hvilket svarer til et administrationsbidrag i forhold til DABs honorar for 2012 på kr ,41 pr. lejemål. DAB har ydermere oplyst, at Randers Bolig for 2012 har opkrævet kr for administration af afdelingerne. Dette beløb er med forbeholdt for en lille forhøjelse, da der i året er tilgået 74 enheder, som dog kun er administreret en del af året. Dette svarer til et administrationsbidrag i forhold til Randers Bolig for 2012 på kr ,24 pr. lejemål 8

9 Samlet set er der et administrationsbidrag pr. lejemål for 2012 omfattende honorar til DAB, Randers Bolig og kuratorerne, dog alene indeholdende kuratorernes honorar i perioden fra februar 2012 juni 2012 på kr ,65. Sammenlignet med regnskabet for 2011 betalte afdelingerne kr i administrationsbidrag pr. lejemål. Udgifterne til administration er dermed fordoblet i forhold til 2011, i den forbindelse er det særlig relevant at bemærke, at honorarer til kuratorerne alene er opgjort for en periode på 5 måneder. Udgifterne vil dermed med sikkerhed blive mere end fordoblet, når kuratorerne opgører deres honorar for den resterende del af året perioden fra juli december Det antal timer, som er opgjort fra kuratorernes side, er ikke nærmere specificeret, ligesom det er vanskeligt at udpege, hvilke opgaver kuratorerne har udført, som kan berettige til et så massivt tidsforbrug. Et sædvanligt årsværk for en 37 timers ansat person er timer uden ferier. Der er således i perioden på 11 måneder anvendt i gennemsnit 44,61 timer ugentligt på administrationsopgaver fra kuratorernes side samtidig med, at DAB har arbejdet med alt det sædvanlige administrationsarbejde. Derudover er kuratorernes arbejde med salget af antenneanlægget ikke indregnet i denne timeopgørelse. Der må som følge af konkursen forventes et højere administrationsbidrag, da det har været nødvendigt at rydde op, men under alle omstændigheder skal udgifterne stadig være rimelige. Nu har oprydningsarbejdet stået på i et år, hvorfor det er tid til, at administrationen normaliseres og igen udføres af et alment boligselskab og ikke af advokater, som har speciale i konkursret, men ikke har kendskab til eller viden om administration af almene boliger. KONKLUSION Randers kommune kan som tilsynsmyndighed for Randersegnens Boligforening under konkurs og dermed for de enkelte afdelinger i boligorganisationen, i henhold til almenboliglovens 165 stk. 3 træffe beslutning om indsættelse af en midlertidig forretningsfører for afdelingerne. Kommunen kan dermed afsætte kuratorerne advokat Christian Jul Madsen og advokat Poul Resen Steenstrup fra dette hverv. Forinden beslutningen træffes endeligt og gennemføres, skal der foretages partshøring af kuratorerne. Byrådets beslutning skal være saglig velbegrundet. Det er min vurdering, at der er tilstrækkelige saglige grunde til, at Byrådet vil kunne træffe en beslutning efter almenboliglovens 165 stk. 3. Endelig skal det fremhæves, at Landsbyggefonden gentagne gange har tilkendegivet overfor såvel kuratorerne som afdelingernes kreditorer, at Fonden og advokat Asger Larsen ikke mener, at kuratorerne kan administrere afdelingerne samtidig med, at de fører retssag mod Randers kommune om tilsynssvigt. 9

10 Tilsvarende har DAB meddelt, at boligselskabet er villig til at påtage sig opgaven som midlertidig forretningsfører for de enkelte afdelinger. København den 22. januar 2013 Henrik Qwist advokat (H), partner 10